"Svårt hitta lokal större än 2 000 kvadratmeter"

Bristen på stora, moderna och lediga lokaler i centrala Stockholm ökar. Därför siktar företag in sig på det ”näst bästa”, vilket gynnar lägen som Marievik, Västra Kungsholmen och Solna/Sundbyberg. Den analysen gör Karin Witalis, chefsanalytiker på DTZ.

Diagram

Vilka trender ser du på Stockholms hyresmarknad just nu?

– Stockholms ekonomi utvecklas starkt just nu vilket spiller över på arbetsmarknaden där sysselsättningen stiger. Vi märker av en starkare efterfrågan på lokaler idag jämfört med ett år sedan. Efterfrågan tog fart i höstas och det är en bred efterfrågan där inga särskilda sektorer utmärker sig.
Hyresmarknaden är väldigt lokal och det som efterfrågas är framför allt moderna, yteffektiva lokaler i bra kommunikationslägen, medan det fortfarande går trögt för lokaler med äldre standard och i sämre lägen. Inflyttning till city är en klar trend just nu. När Schibsted Sverige med sina bolag valde att flytta till Kungsbrohuset vid centralen innebar det bland annat att Aftonbladet lämnade Globen, E24 flyttade tillbaka till city från Kungsholmen och Blocket flyttade in från Solna. Även Kungsleden har valt att flytta in till city, närmare bestämt till Vasagatan och kvarteret Pennfäktaren. De satt tidigare i Göta Ark på Medborgarplatsen. På andra delmarknader i Stockholm är läget mer stabilt, även om det förekommer skillnader. Tittar man till ytterstaden är efterfrågan starkare i Solna/Sundbyberg och Marievik än i Kista. Inom alla områden finns det dessutom skillnader mellan olika fastigheter beroende på mikroläge, kvalitet på lokalerna och fastighetsägare.

Hur kommer utvecklingen se ut framöver?

– För Stockholm förväntas bristen på lediga och moderna lokaler i bra lägen inom CBD leda till en fortsatt press uppåt på marknadshyrorna i takt med att den allmänna konjunkturen fortsätter att stärkas. Två fastigheter – Klockan och Skravelberget Mindre 9 – håller på att byggas om till hotell vilket både minskar kontorsstocken och uppgraderar mikroläget runt omkring.
Just nu är det särskilt svårt att få tag i kontorslokaler större än 2 000 kvadratmeter. Nya ytor kommer ut när Diligentias Sveavägen 44 står klart (2013) och när de lokaler som Swedbank lämnar vid Gallerian har renoverats upp (2014/2015). Bristen på stora lokaler centralt kommer sannolikt att gynna andra lägen som företagen ser som ”näst bäst”, exempelvis Marievik, Västra Kungsholmen och Solna/Sundbyberg.
För den som söker stora, moderna lokaler i city kan det tyckas svårt, men känner man till framtida projekt och företagsflyttar kan man absolut få tag i bra lokaler. Kanske inte imorgon men inom en inte alltför avlägsen framtid.

Var i Stockholmsområdet får man i dag mest för pengarna om man både ser till läge, storlek och skick?

– Det finns fyra lägen som vi tycker är prisvärda just nu. Alvik ligger nära stan och har bra kommunikationer och bra fastigheter. I Solna/Sundbyberg finns det vissa mikrolägen med bra kommunikationer där det är relativt låga hyror. På Kungsholmen erbjuder läget kring Fridhemsplan/St Eriksgatan låga hyror med tanke på läget och de allmänna kommunikationerna. Samma sak gäller för Hornstull.

Vad har du för råd till företag som söker lokal i Stockholmsområdet just nu?

– Det är viktigt att man vet hur man gör när man förhandlar. Vad ska ingå i hyran och vad ska inte ingå? Hur ska man se på ”gröna hyresavtal”? Varje flytt till ny lokal innebär hyresgästanpassningar och det är viktigt att få med allt som skall ingå i avtalet. Annars kan man råka ut för oväntade kostnader. Vad gäller marknadshyran är det stor skillnad mellan olika mikrolägen och olika fastigheter. Här gäller det att göra sin research. Det är överhuvudtaget inte lätt att få till ett bra hyresavtal för den som är novis och inte ägnar sig åt hyresförhandling dagligen. Kunskapsnivån skiljer sig åt enormt mellan hyresgäst och hyresvärd. Man måste veta vem man förhandlar med. Vissa fastighetsägare står hellre med vakanser än går med på en lägre hyra.